Dans un immeuble de logements, on ne teste pas forcément tous les appartements. La réglementation autorise une mesure par échantillonnage : quelques logements représentatifs sont testés, et leur résultat vaut pour le bâtiment. C'est plus rapide et moins cher, mais depuis la RE2020 cette souplesse a un prix, que beaucoup de promoteurs découvrent trop tard : un coefficient de 1,2 sur la valeur mesurée, et une pénalité de 0,3 si des travaux restent à faire.
La valeur à atteindre en logement collectif
En RE2020, la perméabilité à l'air d'un logement collectif doit être inférieure ou égale à 1,0 m³/(h.m²) sous 4 Pa (Q4Pa-surf), sauf si l'étude thermique retient une valeur plus exigeante. Dans ce cas, c'est la valeur de l'étude qui s'applique.
Combien de logements faut-il tester ?
- Bâtiment de moins de 500 m² : la mesure se fait sur le bâtiment entier, sauf pour les immeubles à coursives, où aucune circulation commune intérieure ne permet de mesurer l'ensemble : l'échantillonnage est alors admis.
- Bâtiment de plus de 500 m², jusqu'à 30 logements : 3 logements sont testés.
- Bâtiment de plus de 30 logements : 6 logements sont testés.
Les logements ne sont pas choisis au hasard. Ils doivent être répartis sur les niveaux extrêmes et sur un niveau intermédiaire, et la norme fixe des règles de sélection selon leur surface et leur position (plus petit et plus grand logement d'un niveau, logement du dernier étage…). C'est l'opérateur de mesure qui établit l'échantillon, à partir des plans.
Le coefficient 1,2 : l'échantillonnage n'est pas gratuit
Depuis la RE2020, lorsque la mesure est faite par échantillonnage, la valeur retenue est multipliée par 1,2. Concrètement, pour respecter 1,0 m³/(h.m²), les logements testés doivent afficher au maximum environ 0,83.
À l'inverse, une mesure globale du bâtiment entier est prise en compte sans majoration. Attention : la valeur retenue est alors la perméabilité globale du bâtiment, calculée selon la norme sur l'ensemble de l'enveloppe, et non le résultat de chaque logement. Sur un petit collectif, c'est une option à étudier dès la conception : la mesure demande plus de préparation (portes palières, parties communes), mais le résultat n'est pas majoré.
La pénalité de 0,3 : des logements qui doivent être finis
La mesure doit être faite une fois terminés les travaux qui peuvent influencer l'étanchéité à l'air : menuiseries, traversées de réseaux, chauffage, eau chaude et ventilation installés. Si des travaux de ce type restent à réaliser après la livraison, les valeurs mesurées sont augmentées de 0,3 m³/(h.m²).
Les deux pénalités se cumulent, dans cet ordre : la valeur mesurée est d'abord multipliée par 1,2, puis augmentée de 0,3. Pour un collectif testé par échantillonnage avec des travaux non terminés, il faut donc mesurer au plus environ 0,58 pour rester sous 1,0. Autant dire qu'il vaut mieux tester des logements réellement finis.
Nos conseils pour un collectif
- Tester en intermédiaire l'échantillon réglementaire, c'est-à-dire les logements qui seront mesurés au test final, avant les doublages. Les défauts relevés sont corrigés, puis suivis par la maîtrise d'œuvre jusqu'à la fin du chantier : c'est ce qui garantit les mesures finales.
- Caler la date du test final quand les logements de l'échantillon sont réellement terminés, VMC et équipements installés, pour éviter la pénalité de 0,3.
- Comparer échantillonnage et mesure globale dès la conception sur les petits collectifs : avec le coefficient 1,2, la mesure du bâtiment entier peut être la plus sûre.
- Vérifier la valeur de l'étude thermique : si elle est plus basse que 1,0, l'objectif réel est encore plus serré.
Notre accompagnement
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